はいさい、ぐすーよーちゅーがらびら！

さて、あっという間に12ヶ月の内の1ヶ月が終了してしまいました。

沖縄地方、1月は例年より寒い日が多く、しかしながら天気のいい日が多かったと思います。

ところどころマンゴーの花も伸びてきており、このまま順調に育ってもらいたいと思っています。

本日2月4日は寒波が到来ということで沖縄も八甲田山ばりに寒いです、お外さむさむさむしんぐふぉー西崎です（今年初）汗

さて、今回は『ウチナーンチュのハルサーのワンが農地の所有権移転登記をやってみた件（※日本語訳：沖縄の農家の私が農地の所有権移転登記をやってみた件）』沖縄のマンゴー栽培日誌（マンゴージャーナル1月号）と題してブログを更新したいと思います。

本来であれば1月に作業を行ったマンゴー栽培の記録を一部皆様にご紹介したいのですが、ネタ切れです、今回ハリーポッター並の長編大作ですので、よろしくお願いします。

 

12月のマンゴー栽培の復習（12月のマンゴージャーナルの復習です）

既に学習して復習が不要な方は下の1月号へお進みください！

今回1月号は特殊なので興味なければスルーしてください。

12月はビニールの被覆の作業をご紹介しました。

沖縄のマンゴー栽培日誌（マンゴージャーナル12月号）

 

ウチナーンチュのハルサーのワンが農地の所有権移転登記をやってみた件：伊集農園の1月のマンゴー栽培日誌（マンゴージャーナル1月号）

 

所有権移転の登記を行なった経緯

父が所有している農地を私の名義にしたいと思い行動を起こしました。

生前贈与という形で私の名義にすべく今まで生きてきた中で培った知識、サラリーマン時代に柱稽古ならぬ毎日の職場での訓練で培った呼吸法、ちぶる（頭）をフル活用して挑みました。

もちろん司法書士に頼むのが一般的なやり方ですが、数十万かかると判断し、自分でやればみなさんへのマンゴーの販売価格を値上げせずに済むのでは？と考え自分でやると取りかかりました。

※今更ですが最近Netflixで鬼滅の刃を履修していますので、鬼滅の刃の場面を想像してください。

※私は柱稽古（特殊訓練）を受けています。ご自身で所有権移転の登記をすることをおすすめするものではありません。

※私が討伐した3筆の農地は下限の鬼どころか、名もなき雑魚鬼だったのですが、場合によっては相続登記（名義が会ったことないひいおじいちゃん等）がされていない、抵当権等の権利設定がついている等々、上限の鬼クラスの農地もあるかもしれませんので、ご注意ください。

銀行勤務の友人に聞いたところ、住宅ローン返済後、自分で抵当権（借金の担保）の解除手続きを行なう方もいるそうです。

実際行なった農地の所有権移転手続きの紹介します（これが正しいかどうかは不明ですので、ちゃんとご自身で判断して行なってください）

 

農業委員会編

• 1　農地法3条による賃貸借件を設定する

詳しい方はあれ所有権移転の手続きじゃないの？と思った方がいるかもしれません。農地法3条には賃貸借件と所有権移転の手続きがあります。

以前新規就農の話（下記リンク先からご覧ください）でもしたのですが、基本的に農地を所有していない人間は農地を新たに所有することができません。（例外で突発的に発生する遺産相続はOKですが、新規就農者で農地を買いたいとと思っても基本的には買えません）よって、すくなからず私自身が農地の権利を所有していないといけません。都道府県単位で違うのですが。だいたい5000㎡前後の農地を所有や賃借の権利を持っていないと、所有権移転の手続きができません。よって、まずは賃貸借として父の農地を私が借りるという手続きをとりました。これにより私に農家資格というものが生まれます（実際に資格証があるわけではありません）

農地の所在する農業委員会へ提出します。農業委員会の総会は月に1回しか開かれません。

ちなみに無償の場合を使用権、有償である賃料を設定すると賃借といいます。ややこしい！！

・必要な書類

　農地法3条の賃貸借申請書、登記簿、公図

 

沖縄のマンゴー農家が語る新規就農について

 

• 2　農地法3条の移転手続きをする

さて、農業委員会から賃貸借件の設定が許可されました。今度はそれを元にこの農地の所有権は私のものに移転するという申請をします。せっかく設定した賃貸借権を解除し、それと同時に移転の申請をします。この時点で私は農家の資格があるので解除はするものの、移転の許可を出してくれます。

またまた農業委員会の総会案件になりますので、再度1ヶ月かかります。

・必要な書類

　農地法3条の権利移転申請書、農地法3条の賃貸借件解除の申請書、登記簿、公図、※贈与契約書

※贈与の契約書が必要です。（インターネットの海にひな形は転がっています。この農地の贈与契約書は今後法務局でも使用します）

※ここは農業委員会に確認しなかったのですが、もしかすると1を省いてすぐに移転の手続きができるのかもしれません。贈与ならできるのかな？詳しい人教えてください。

 

さて、晴れてここで農地法上の農地の所有者となりました。ただし民法上はまったく所有権は移転していません。法務局編と場面は切り替わります。

 

法務局編

• 1　いざ法務局へ登記の嘱託へ

農地法3条の移転の許可が出たら、あとは法務局に所有権移転の申請をします。

しかし、法務局へ所有権移転の手続きを個人で行なうのはハードルが非常に高いです。農業委員会の優しい職員の方は色々手続きを案内してくれますが、法務局はそうはいきません。

一度無料相談を受けようかと思ったのですが、案内文に「書類のチェックはしない」とあったので、相談しても書類の不備をチェックしてもらえないのであれば時間の無駄と判断し自分でチェックし提出しました。（組織に属していたらチェックしてくれる柱達がたくさんいたのに！！）

法務局のサイトに記載例が載っていますので、参考にしてみてください。

 

 

※法務局への書類は一言一句間違いが許されません。沖縄県島尻郡を島尻郡から記載するなど、統一された記載方法（ルール）をしないといけないので、お金のあるみなさまは本当に司法書士にご相談をおすすめします。あまりにも書類の補正が多いと法務局から門前払いか、もしくは書類をぶん投げられるかも汗（あそこは最終選別の藤襲山（ふじかさねやま）です、生半可な覚悟だとヤラレマス？）

 

私の場合は

①登記嘱託書

②登記原因証明情報

③贈与契約書

④父住民票

⑤私の住民票

⑥父の印鑑証明書

⑦農地法3条の所有権移転の許可書

⑧登録免許税

⑨固定資産税の課税評価証明書

⑩※登記権利書（私の場合は最新の登記簿）

祖父から父へ相続登記した際の権利書がなかったことから、念のため最新の登記簿を取得し添付しました。（これいらないと思います）

後日法務局より父宛に文書が送られてきました。権利書があればスムーズです。

（追加で求められたもの）

⑪※委任状（父が私にこの手続きを委任するという書）

自分（私）の土地になるのになぜ委任状？？と思ったのですが、基本的に登記をする人は旧所有者（義務者）となるようです。てっきり私（権利者）がするものだと思っていました。

この書類だけは後日提出を求められました。

 

嘱託するともらえた控えです。

法務局ウェブサイト

 

 

• 2　不動産登記法第23条第1項の規定に基づく申請内容の確認文書の返送

父宛に本人限定郵便が届きその文書に息子に農地を贈与しているという登記が出ているが間違いないかと確認の文書が届きました。これは父が権利書をなくしているので発送されました。権利書があればこの文書は発送されないそうです。（法務局の人談）

 

• 3　晴れて地主に！！

登記嘱託には時間がかかります。だいたい2週間ぐらいでしょうか。申請して2～3日の間に書類に不備があれば補正しに法務局に来てくださいと連絡があるようです。今回クリスマスイブに提出し、年明けの1月初旬に追加で委任状を持ってきてくださいと連絡があり提出しました。（その際に審査は全て終了していたので翌日に前述した確認文書が父に届きました）本来であれば固定資産税が1月1日所有の人間にかかることから、1月1日までに登記を完了したかったのですが、まぁたいした額ではないので今年までは父に払ってもらいましょう。

登記が完了しました。

 

お礼

私は約4年ほど農地の管理を学び、5年ほど土地の所有権移転等に少しだけ関わる仕事をしていた為、特殊な訓練、厳しい柱たちから柱稽古を受けていました。特に当時お世話になった産屋式家？のT課長、H課長、私の師匠（育て）であるKさん（まさに鱗瀧さんですね）、たくさんの鬼殺隊の柱たちに稽古をつけさせてもらい（たくさんの失敗をフォローしてもらいました）、今回自分で所有権移転の手続きを完了することができました。しかも書類に補正もなく一発合格でした。（追加で委任状は出しましたけど汗）

債権のみなさま、高額法人班のみなさま熱い思いは継承されています。

今後もみなさんと過ごした日々を思い出しながら心を燃やし頑張りたいと思います。

よく切れる刀を持つ者が必要以上に切らないように自制することは、すこぶる困難である。（我妻栄）

鬼殺隊の言葉ですね笑

なぜみなさん当時私に業務命令として鬼滅の刃を見なさいと言わなかったんですか、やっと漫画を読んで今更アニメ見てるんですけど、まだ刀鍛冶の里編ですけど汗

 

蛇足）

昨年地面師のドラマがNetflixでブームとなりました。親子だから贈与による所有権移転は容易にできましたが、プロの詐欺師達が、同じくプロの積水ハウスの職員を騙すなんて本当にすごい巧妙なテクニックを使ったのでしょう。また登記官の厳しい審査もパスしていますしね。各種公的な証明書が全て高精度に偽造されたものと推測されます。

プロの地面師とプロの不動産ディベロッパーの対決、結局まだ未履修です、、、

昔その55億円の土地を東京の五反田まで見に行ったのですが、山手線沿いであの土地の広さ、きっと今だと大谷翔平氏と同じぐらい？？

今回は贈与（生前）登記のみにフォーカスしましたが、不動産の価値が高い場合は贈与税が発生します。該当する方は要注意です。

現在登記が義務化されています。自分が所有している土地の所有権がちゃんと登記されているか確認してください。今後残された人たちに迷惑をかけないようにしましょう。もしかすると今度はあなたが鬼を倒す番かもしれません！！（？）完

 

相続登記義務化について法務局ウェブ